<핫 이슈: 양도세 개정> 양도세 비과세 거주 요건 폐지
정부는 5.1일 주택거래활성화 방안의 일환으로 “1세대 1주택자 양도세 비과세 요건 중 거주 요건 폐지”를 전격 발표하였다. 주의할 사항은 두 가지이다. 하나는 거주요건 폐지로 인해 1세대 1주택자가 모두 혜택을 받는 것은 아니라는 점이다. 또 다른 하나는 정부 밮표는 아직 확정되지 않는 내용으로 시행시기와 예외규정(특히 9억원 초과주택의 거주요건 폐지여부)여부 등을 반드시 확인해야 한다는 점이다(6월경 개정되는 소득세법시행령을 확인). 추가적으로 거주요건폐지는 2주택 이상자에게도 영향을 미치므로 매매전략을 잘 세우면 소유주택 전체의 양도세를 줄일 수 있다.
◆ 서울․과천․5대신도시(일산,분당,중동,산본,평촌)에 소재하는 주택만 거주요건 폐지의 혜택을 받는다.
현행 세법상 서울․과천․5대신도시 이외의 주택은 거주를 하지 않았어도 3년 이상 보유한 후 1세대 1주택상태에서 매도하면 양도세 비과세를 받기 때문에 거주요건이 폐지되어도 아무런 영향이 없다. 그러나 서울․과천․5대신도시에 1주택을 소유한 1세대 1주택자는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 후 매도해야 양도세 비과세를 받을 수 있다. 따라서 거주요건을 폐지하면 서울․과천․5대신도시에 1주택을 소유한 자는 해당주택에 거주한 적이 없었어도 3년 이상 보유한 후 1세대1주택 상태에서 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 있게 된다.
<사례> K씨는 2009년 6월 서울에 있는 A아파트를 매입한 후 거주를 전혀 하지 않고 있다. 개정될 세법에 따라 양도세 비과세를 받으려면 어떻게 매도해야 하는가? K씨는 A아파트 이외에 다른 주택은 전혀 없다.
[해답] 3년 이상 보유한 후(2012년 7월 이후) 매도해야 양도세 비과세를 받을 수 있다. 참고로 A아파트에 거주를 하지 않았어도 상관없다.
◆ 현재 매도하려는 자는 잔금일과 등기이전접수일을 시행일 이후로 미루어야 혜택을 받을 수 있다.
개정 세법의 적용을 받는 주택은 개정세법의 시행일 이후에 매도하는 주택이다. 현재 정부가 6월경에 소득세법시행령을 개정할 예정이므로 시행일은 적어도 6월 이후가 될 것이다. 따라서 현재 주택을 매도 계약을 하였거나 매도를 할 예정에 있는 사람은 잔금수령일과 등기이전접수일을 모두 시행일 이후(가급적 여유있게 7월경 정도)로 늦추어야 개정 세법의 혜택을 받을 수 있다. 참고로 매매게약일이나 중도금일은 아무런 상관이 없다.
<사례> K씨는 5년 전에 3억원에 취득한 A아파트(서울 소재)를 5억원에 매도하려고 한다. 시행일 이후에 매도할 경우와 시행일 전에 매도할 경우 양도세는? K씨는 A아파트 이외에 다른 주택은 전혀 없고 A아파트에 거주한 적은 전혀 없다. 취득세와 중개수수료 등은 총 2천만원이라고 가정한다.
[해답]
구분 |
시행일 전 매도시 |
시행일 이후 매도시 |
양도차익 |
180,000,000원 |
180,000,000원 |
장기보유특별공제 |
72,000,000원 |
양도세 비과세 |
기본공제 |
2,500,000원 |
과세표준 |
105,500,000원 |
양도세 |
22,025,000원 |
0원 |
지방소득세 |
2,202,500원 |
0원 |
총 납부할 세액 |
24,227,500원 |
0원 |
◆ 9억원 초과 주택도 거주요건 폐지의 혜택을 받을 수 있는지 반드시 확인하라.
정부가 대책을 발표 내용 중 일반인에게 혼동을 주고 있는 부분이 바로 거주 요건 폐지의 적용 주택이다. 발표자료내용에서는 주택가격에 대한 별도 제한없이 “거주요건 폐지”만을 언급하면서 외관상으로는 9억원 이하 주택에 대해서만 거주요건 폐지의 혜택이 돌아가는 것처럼 보도하였기 때문이다.
발표자료내용처럼 주택가격에 대한 제한없이 거주요건만 폐지하면 9억원 초과 주택이건 9억원 이하 주택이건 모두 혜택을 받는다. 그러나 9억원 초과 주택에 대해서 예외적으로 거주요건을 비과세요건으로 현행처럼 유지할 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 없다. 거주요건 폐지의 적용여부에 따라 9억원 초과 주택의 양도세의 차이는 매우 크다. 따라서 9억원 초과 주택을 소유한 자는 실제 개정되는 소득세법시행령을 반드시 확힌해야 한다.
<사례> K씨는 5년 전에 6억원에 취득한 A아파트(서울 소재)를 12억원에 매도하려고 한다. 시행일 이후에 매도할 경우와 시행일 전에 매도할 경우 양도세는? K씨는 A아파트 이외에 다른 주택은 전혀 없고 A아파트에 거주한 적은 전혀 없다. 계산의 편의상 취득세와 중개수수료 등은 취득가격 6억원에 포함되었다고 가정한다.
[해답]
구분 |
거주요건 폐지 적용 안할 경우(현행과 동일) |
거주요건 폐지 적용시 |
양도차익 |
600,000,000원 |
150,000,000원 |
장기보유특별공제 |
240,000,000원 |
60,000,000원 |
기본공제 |
2,500,000원 |
2,500,000원 |
과세표준 |
357,500,000원 |
87,500,000원 |
양도세 |
110,225,000원 |
15,780,000원 |
지방소득세 |
11,022,500원 |
1,578,000원 |
총 납부할 세액 |
121,247,500원 |
17,358,000원 |
※ 위 내용과 달리 중간형태의 세법개정도 가능하나 생략함
◆ 서울․과천․5대신도시에 주택을 소유한 2주택 이상자의 양도세 절세전략은?
이번에 발표한 거주요건 폐지는 1주택자뿐만 아니라 서울․과천․5대신도시에 1주택 이상을 소유한 1세대 2주택 이상자에게도 영향을 미친다. 따라서 서울․과천․5대신도시에 1주택 이상을 소유한 1세대 2주택 이상자는 매매전략을 잘 세우면 전체 주택의 양도세를 줄일 수 있다. 절세전략의 기본은 바로 양도차익이 적은 주택부터 매도하고 양도차익이 큰 주택은 맨 마지막에 비과세로 매도하는 것이다.
예를 들어 서울에 양도차익이 2억원인 A아파트(3년 보유, 거주한 적 없음)와 양도차익이 1억원인 B아파트(3년 보유, 2년 거주)를 소유하고 있다면, B아파트를 먼저 매도한 후 A아파트를 매도하면 A→B의 순서로 매도할 경우보다 3,850만원 절세할 수 있다.
구분 |
A→B의 순서로 매도시
(A: 양도세 납부, B: 비과세)
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B→A의 순서로 매도시
(B: 양도세 납부, A: 비과세)
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양도차익 |
200,000,000원 |
100,000,000원 |
장기보유특별공제 |
0원 |
0원 |
기본공제 |
2,500,000원 |
2,500,000원 |
과세표준 |
197,500,000원 |
97,500,000원 |
양도세 |
54,225,000원 |
19,225,000원 |
지방소득세 |
5,422,500원 |
1,922,500원 |
총 납부할 세액 |
59,647,500원 |
21,147,500원 |
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