핵심체크포인트
자금출처가 부족한 자녀와 공동으로 취득한 주택을 임대할 경우 임대차계약의 당사자를 자녀로 하라
사례
- 갑(父)과 을(子)이 아파트 8억원을 3:7지분으로 하여 공동으로 취득하고자 함.
- 갑(父)은 8억원의 30%인 2.4억원에 대하여 자금출처를 충분히 입증 할 수 있음.
- 을(子)은 8억원의 70%인 5.6억원중 2억원만 자금출처로 입증가능함.
- 을(子)은 아파트를 을(子) 단독명의로 임대를 하고 수령한 3.6억원 전부를 을(子)의 자금출처로 입증하고자 함
- 3.6억원 전부가 을(子)의 자금출처로 인정가능한지 여부?
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✓을(子)의 자금출처 인정여부
- 2인 이상이 부동산을 공동으로 취득한 후 임대하고 수령한 임대보증금을 당해 부동산 취득자금으로 사용한 경우에 그 임대보증금이 누구에게 귀속되는지 여부 즉, 누구의 취득자금으로 인정되는지 여부는 실지 임대차계약내용에 따라 그 귀속여부를 판정합니다. 이 경우 공동취득자중 1인만이 임대차계약을 체결한 경우에는 임대보증금은 그 임대차계약을 체결한 임대차계약의 당사자인 1인에게 귀속되는 것이라고 국세청은 해석(서면4팀-1314, 2005.7.25)하고 있습니다.
- 따라서 3.6억원은 자녀의 자금출처로 인정됩니다.
✓子의 부동산무상사용이익에 대한 증여세 과세여부
- 다만, 부동산을 공동으로 취득한 경우로서 공동취득자중 1인인 子만이 당해 부동산 전부를 타인에게 임대한 경우에는 다른 공동취득자의 지분에 상당하는 부동산을 무상으로 사용한 경우에 해당하여 상속세및증여세법 제37조의 규정에 따라 부동산무상사용이익에 대하여 증여세가 과세될 수 있습니다.
- 하지만 부동산무상사용이익에 대하여 증여세가 과세되기 위해서는 다음과 같이 계산한 부동산무상사용이익이 1억원 이상인 경우에 한하여 과세되는 것이므로 부동산가액을 기준으로 증여세가 과세되기 위해서는 부동산 가액이 약 13억원 상당액을 초과해야 합니다.
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❍ 부동산무상사용이익(**)= 부동산가액 × 2% ×3.790787 ≧ 1억원
(**) 13억원×2%×3.790787=98,560,462원
* 부동산가액 : 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액 |
- 따라서 子는 부동산 무상사용에 따른 증여세 부담이 없습니다.
✓절세전략
- 따라서 상기사례와 같이 부동산중 다른 공동취득자 지분의 가액이 13억원 이하에 해당하는 경우에 자금출처가 부족한 자녀와 공동으로 취득한 부동산을 임대할 경우 임대차계약의 당사자를 자녀로 하는 것이 취득자금에 대한 증여세를 절세할 수 있습니다.
- 공동취득자 중 1인이 단독으로 부동산 전부를 타인에게 임대하여도 부동산무상사용에 따른 이익에 대하여도 증여세가 과세되지 않고,
- 타인으로부터 받은 임대보증금은 그 1인의 지분에 상당하는 부동산 취득자금 또는 다른 재산의 취득자금으로 사용하여도 자금출처로서 인정됩니다.
- 소득세가 과세되는 부동산의 경우에는 해당 부동산을 무상으로 특수관계자에게 사용하게 하는 경우에는 소득세법 제41조에 따른 부당행위계산 규정이 적용되어 소득세가 과세될 수 있으므로 유의해야 합니다.
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