장기주택저당차입금 이자상환액 공제요건과 절세효과

박성희 팀장

 이 번 주에는 장기주택저당차입금(모기지론) 이자상환액에 대한 공제요건과 절세효과, 이와 관련된 세법개정안 내용에 대해 알아보기로 하겠습니다.

 올 연말정산부터 자녀 관련 비용과 연금저축, 보장성보험료, 의료비, 교육비, 기부금 소득공제가 세액공제로 전환됨에 따라 대부분의 직장인 특히, 고액 연봉자의 세부담이 늘어날 것으로 예상되는 반면 주택자금 관련된 항목은 전년도와 마찬가지로 소득공제가 적용되기 때문에 상대적으로 절세효과는 커지게 되는데요,

 그 이유는 대부분의 소득공제 항목이 세액공제로 전환됨으로 인해 과세표준구간이 상승하여 전년도와 동일한 금액을 공제받더라도 높은 세율을 적용받아 환급액이 커질 가능성이 높기 때문입니다.

그럼 장기주택저당차입금 이자상환액에 대한 공제요건을 하나하나 살펴보기로 하겠습니다.

공제요건

① 주택수와 세대주 요건
 올 해부터 세법이 개정되어 주택 취득 당시에는 기존 1주택을 소유하고 있어도 소득공제를 받을 수 있으나, 12.31일 현재에는 1주택이어야 합니다.

 예를 들어 배우자 명의의 1주택이 있는 상태에서 2014년 9월 신규 주택 취득하면서 대출받았으나 배우자 명의의 주택을 2015년 1월에 매각한 경우 2014년 연말정산 때는 신규 주택에 대한 차입금 이자상환액공제를 받을 수 없으나 2015년 연말정산부터는 공제가 가능합니다.

※ 2013.12.31.이전 차입금에 대해서는 주택 취득 당시 무주택이고 12.31일 현재 1주택이며 연도 중 2주택 보유기간이 3개월 이하여야 공제받을 수 있습니다.

 또한 세대주가 아니어도 해당 주택에 실제 거주하고 세대주가 주택자금공제와 주택마련저축공제를 받지 않으면 세대원인 근로자도 공제를 받을 수 있습니다. 

② 주택규모와 주택가격
 올 해부터 주택규모 요건은 폐지되어 주택규모는 상관이 없고 취득당시 기준시가 4억원 이하 주택이면 공제 가능하고, 신규분양아파트 등 차입당시 주택가격이 없는 경우에는 차입일 이후 최초로 공시된 가격을 기준으로 주택가격을 따집니다.

※ 2013.12.31.이전 차입금에 대해서는 국민주택규모의 주택이고 취득당시 기준시가 3억원 이하의 주택에 대해서만 소득공제가 허용됩니다.

③ 상환기간과 공제금액
 차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기대출에 대해서만 연 500만원 한도로 공제받을 수 있고, ‘고정금리 또는 비거치식 대출’에 대해서는 연 1,500만원까지 소득공제를 받을 수 있어 대출금액이 클 경우 고정금리나 비거치식 대출을 고려해 보셔야 합니다.

[고정금리방식과 비거치식 분할상환방식]

차입금 유형	차입금 상환방식
고정금리방식	차입금의 70% 이상을 고정금리(5년 이상의 기간 단위로 금리를 변경하는 경우를 포함) 이자로 지급하는 경우
비거치식분할상환방식	비거치식분할상환방식차입일이 속하는 과세기간의 다음 과세기간부터 차입금 상환기간의 말일이 속하는 과세기간까지 매년 원금 또는 원리금의 70% 이상을 분할상환하는 경우(상환기간 연수 중 1년 미만의 기간은 1년으로 봄)

2015년 연말정산 때 적용될 세법개정안 내용은 공제요건과 한도가 확대되어 “고정금리이면서 비거치식 대출”에 대해서는 연 1,800만원까지, “고정금리 또는 비거치식 대출이면 만기가 10년”만 되어도 300만원 한도로 공제를 허용한다는 것인데, 개정안이 통과되면 2015.1.1일 이후 차입분부터 적용이 되고, 근로자에게 불리한 내용은 아니나 기준시가 4억원 이하의 주택을 취득하기 위한 대출금으로 연간 이자상환액이 1,500만원을 초과하는 경우는 많지 않을 것으로 생각되고,    만약 상환기간을 15년으로 하는 것이 부담스럽더라도 연간 이자상환액이 300만원을 초과할 것으로 예상되면 대출할 때 조기상환수수료 조건을 미리 확인해서 본인 상황에 불이익이 없다면 당초 상환기간을 15년으로 대출받는 전략이 필요합니다.  대부분의 금융기간에서 5년 이후 상환 시 조기상환수수료를 면제하는 조건이 많고, 상환기간 중 대출금을 일시상환 하더라도 상환하는 연도에 소득공제를 받지 못 하는 것 외 이미 공제받은 부분에 대해서는 불이익이 없기 때문입니다.

① 주택 취득 당시 무주택 또는 1주택자인 세대주가 ☞ 매년 12.31일 기준 2주택 이상 보유한 경우 해당연도에는 소득공제 받을 수 없음 ☞ 세대원은 세대주가 주택자금공제와 주택마련저축공제를 받지 않고, 실제 거주하면 공제대상에 포함 ② 취득당시 기준시가 4억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융기관ㆍ국민주택기금으로부터 차입한 장기주택저당차입금으로 ③ 차입금의 상환기간이 15년 이상이고 ④ 주택소유권이전(보존)등기일부터 3월 이내에 차입하여야 하며 ⑤ 본인 명의의 주택에 본인 명의의 차입금일 것

절세효과

 주택구입자금 1억원을 4.4%의 금리로 대출받은 경우 연간 이자상환액은 440만원이고, 440만원을 소득공제 받을 경우 연말정산 환급액은 연봉 5,000만원인 경우 726,000원으로 실제로는 3.674%의 금리를 적용받는 것과 같은 효과가 있으므로 주택 취득 계획이 있는 직장인이라면 모기지론 대출에 대한 이자상환액 소득공제를 꼭 챙기시기 바라며, 연간 이자상환액 440만원인 경우 연봉별 절세금액은 아래와 같습니다.

연봉	3,000만원	5,000만원	8,000만원	1억원
환급예상액	203,280원 이하	208,200~726,000원	726,000~1,161,600원	1,161,600원