자금출처가 부족한 자녀와 공동으로 취득한 주택을 임대할 경우 임대차계약의 당사자를 자녀로 하라
사례
갑(父)과 을(子)이 아파트 8억원을 3:7지분으로 하여 공동으로 취득하고자 함.
갑(父)은 8억원의 30%인 2.4억원에 대하여 자금출처를 충분히 입증 할 수 있음.
을(子)은 8억원의 70%인 5.6억원중 2억원만 자금출처로 입증가능함.
을(子)은 아파트를 을(子) 단독명의로 임대를 하고 수령한 3.6억원 전부를 을(子)의 자금출처로 입증하고자 함
3.6억원 전부가 을(子)의 자금출처로 인정가능한지 여부?
✓을(子)의 자금출처 인정여부
2인 이상이 부동산을 공동으로 취득한 후 임대하고 수령한 임대보증금을 당해 부동산 취득자금으로 사용한 경우에 그 임대보증금이 누구에게 귀속되는지 여부 즉, 누구의 취득자금으로 인정되는지 여부는 실지 임대차계약내용에 따라 그 귀속여부를 판정합니다. 이 경우 공동취득자중 1인만이 임대차계약을 체결한 경우에는 임대보증금은 그 임대차계약을 체결한 임대차계약의 당사자인 1인에게 귀속되는 것이라고 국세청은 해석(서면4팀-1314, 2005.7.25)하고 있습니다.
따라서 3.6억원은 자녀의 자금출처로 인정됩니다.
✓子의 부동산무상사용이익에 대한 증여세 과세여부
다만, 부동산을 공동으로 취득한 경우로서 공동취득자중 1인인 子만이 당해 부동산 전부를 타인에게 임대한 경우에는 다른 공동취득자의 지분에 상당하는 부동산을 무상으로 사용한 경우에 해당하여 상속세및증여세법 제37조의 규정에 따라 부동산무상사용이익에 대하여 증여세가 과세될 수 있습니다.
하지만 부동산무상사용이익에 대하여 증여세가 과세되기 위해서는 다음과 같이 계산한 부동산무상사용이익이 1억원 이상인 경우에 한하여 과세되는 것이므로 부동산가액을 기준으로 증여세가 과세되기 위해서는 부동산 가액이 약 13억원 상당액을 초과해야 합니다.
요지
1, 10여년전 집터(대지)를 제가 구입하여 아버지 앞으로 등기를 해드렸습니다.
2, 2년전 아버지가돌아기시기전 그 대지를 어머니와 제가 7:3으로 증여를 받았습니다.
3, 이제 어머니 건강이 극도로 않좋아지자 다시 어머니지분을 증여받으려 합니다.
4, 대지는 기준시가 72,300원이고(단위면적) 실거래가는 최근거래가없어 알수없습니다.
5, 2011년 5월 다른토지와 함께 1억범위내에서(9,900만원)에대한 증여세를 납부했습니다.
절세할수있는 방법을 알고 싶습니다.
참고로 증여받을 대지면적은 모친 627m2 이며 기준시가는 72,300원입니다.
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