한국납세자연맹

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. 거래세 인하운동 상담사례

Q.	감사원심사청구기한은 언제부터 90일 이내인가?

Q.	납부일로부터 90일이 지난 경우에는 심사청구 해야 하나？

Q.	'소급적용'이라는 것과 감사원심사청구 이의신청은 어떻게 다른가요?

Q.	납부영수증을 분실한 경우의 심사청구 작성방법은?

Q.	공동명의일 경우에는 감사원심사청구서 작성을 어떻게 해야 하나요?

Q.	위헌결정가능성과 시기는 위헌시 환급금액은?

Q.	경매로 부동산을 취득한 경우에도 심사청구를 해야 하나?

Q.	2006년 이전에 납부한 경우나, 개인간 거래의 경우도 감사원심사청구의 대상이 되나요?

Q.	이번 임시국회에서 통과된 거래세 인하 개정법은 어떻게 처리되어 언제 공포/시행되나요?

Q.	거래세 개정법 통과에 따른 절세전략은?

Q.	양도 및 입주시 잔금은 어떻게 처리되고 얼마를 남겨두어야 혜택을 보는가?

Q.	7월 28일 등록세는 납부했는데, 아직 등기는 하지 않았습니다. 어떻게 하면 되나요?

Q.	무주택 소형평수 신규분양자로 거래세를 50%감면받은 경우, 심사청구해야 하는지?(재수정)

Q.	상가(주거용오피스텔 포함)도 거래세가 인하되나요？

Q.	재건축(재개발)조합 아파트의 경우는?

감사원심사청구기한은 언제부터 90일 이내인가?

취득세, 등록세 납부일로부터 90일입니다.
원칙적으로 감사원법의 규정은 처분이 있음을 안 날로부터 90일이내가 맞습니다. 하지만, 취득세 및 등록세 감사원심사청구는 지방세법 제72조 1항에 의거, 처분을 신고납부로 보고 있습니다. 즉, 지방세법은 학교용지부담금과는 달리 납부일에 처분이 있은 것으로 의제하고 있습니다. 따라서 고지서 수령일이 아닌 납부일로부터 90일입니다.

이는 저희 연맹에서 행정자치부로 정식 질의하여 확인받는 사항이며, 일부 지자체에서 이같은 사실을 모른채 잘못 안내를 하는 경우도 있습니다. 이럴 경우, 이같은 근거를 제시하면서 공무원의 무지를 강력하게 항의하시기 바라며, 납부일의 다음날로부터 날짜를 계산하여 90일이내에 심사청구 하시면 됩니다.

아래 관련 근거를 참고하시기 바랍니다.
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감사원법 제44조에서 이해관계인은 심사청구의 원인이 되는 행위가 있는 것을 안날로부터 90일, 그 행위가 있은 날로부터 180일 이내에 심사의 청구를 하여야 한다고 규정하고 있고, 지방세법 제80조에서 이 법에 의한 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받았거나
필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자가 '감사원법'에 의한 심사청구를 할 수 있는 경우에는 그 처분이 있은 것을 안 날 (처분의 통지를 받은 때에는 그 통지를 받은 날)부터 90일 이내에 하여야 한다라고 규정하고 있으며, 같은 법 제72조 1항에서 이법에 의한 처분(신고납부 또는 수정신고납부를 한 경우에는 "그 신고납부를 한 때에 처분이 있었던 것으로 본다". 이하 절에서 같다)으로서 위법 또는 부당한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익이 침해 당한 자는 이 절의 규정에 의한 이의신청 및 심사청구를 할 수 있다.

납부일로부터 90일이 지난 경우에는 심사청구 해야 하나？

이번 취등록세 감사원심사청구는 지방세법에 따라 납부일로부터 90일 이내에 이의신청을 해야 하며, 이는 감사원법 제44조에 명시된 사항입니다. 따라서, 만약 위헌판결을 통해 이의신청자들에게 환급결정이 내려진다면, 납부일로부터 90일 이내에 감사원심사청구를 접수하신 분들게 환급이 될 것이며, 90일을 경과하여 접수하신 분들은 법률상으로는 환급이 어려운 것이 사실입니다.

하지만, 저희 연맹에서 90일을 경과하신 경우라도 심사청구 제출을 안내해 드리는 이유는 법률상으로는 불가능하지만, 향후의 어떠한 가능성이라도 배제할 수 없기 때문입니다. 예전 학교용지부담금의 경우도 원칙적으로는 고지서 수령일로부터 90일까지만 가능하였으나, 연맹의 운동을 통해 현재는 납부일로부터 180일까지 가능하게 되었습니다. 이처럼, 소송에는 늘 법률적으로 예상하지 못했던 변수가 발생할 수 있기 때문에, 저희 연맹에서는 90일이 경과한 경우 감사원심사청구 제출에 대해 보다 폭넓은 안내를 해 드리고 있습니다.

90일이 경과하여 해당 지자체로 감사원심사청구를 접수하려는데, 90일이 경과하였다는 이유로 접수를 받아주지 않으려 하는 경우가 있을 수 있습니다. 감사원심사청구를 비롯한 이의신청에 대해 기간에 상관없이 지자체는 접수를 해야 하며, 민원접수를 거부한다는 것은 명백한 지자체의 잘못이며, 행정편의적인 입장이므로, 만약 이런 경우가 있을 시에는 해당 지자체 및 공무원에 대해 강력하게 항의하시기 바랍니다.

저희 연맹의 실질적인 법률적 검토로서는 이번 취등록세 불복운동이 학교용지부담금의 경우보다 90일 경과분에 대해서는 환급가능성이 낮은 것이 사실입니다. 하지만, 학교용지부담금에서도 경험했듯이, 90일이 경과했다고 해서 전혀 그 가능성이 0%인 것은 아닙니다. 또한, 연맹에서 전개중인 취등록세를 비롯한 전반적인 거래세 인하의 운동 및 소급입법운동 차원에 있어서 납세자분들의 참여가 가장 필수적이며, 이에 감사원심사청구 제출운동은 이러한 의지와 메시지를 노력과 비용을 크게 들이지 않고면서도 가장 적극적이고, 직접적으로 전달할 수 있는 방법이기도 합니다.

90일이 경과하신 분들께서도 이러한 연맹의 입장과 운동취지를 양지하시어 거래세 인하운동이 성공할 수 있도록 많은 참여를 부탁드립니다.

'소급적용'이라는 것과 감사원심사청구 이의신청은 어떻게 다른가요?

소급적용과 감사원심사청구를 통한 환급을 혼돈하시는 납세자분들이 적지 않으신데, 두 가지는 개념이 전혀 다릅니다.

1. 먼저 소급적용이란 법률 또는 법률요건의 효력이 그 성립 이전의 시점부터 발생하는 것을 적용해 주는 것으로, 이번 거래세에서는, 개정법 이전에 납세의무가 성립된 사람들에게도 개정법을 그대로 적용한다는 것입니다.

이렇게 소급적용이 된다면 이의신청이나 소송을 하지 않아도, 개정법을 적용받게 된다는 뜻입니다. 이번 거래세 개정법의 경우를 들면, 2006년 1월 1일 이후 납세의무가 성립된 신규분양자의 경우 취등록세를 각각 2% 납부하였는데, 개정법에서는 1%로 인하되었으며, 개정법이 소급적용된다면, 이전에 납부한 금액에서 1%인 납부액의 50%를 환급해 주게 될 것입니다.

하지만, 안타깝게도 이번 개정법률안에는 소급적용 조항이 포함되어 있지 않습니다. (사실 소급적용 입법은 재원문제 및 선례 등을 이유로 하여 현실적으로 적용되기 매우 어려운 것이 사실이며, 우리 법률 역시 법률불소급을 원칙으로 하고 있습니다)

2. 감사원심사청구 이의신청

이의신청의 한 방법인 감사원심사청구는 감사원의 감사를 받는 대상기관에 대해 불복할 수 있는 절차입니다. 이번 취등록세 감사원심사청구의 경우 감사원의 감사를 받는 전국의 지자체의 거래세 부과처분에 대해서 불복을 제기하는 것입니다.

불복요지는 2006년 1월 1일 이후 시행된 지방세법 개정안 가운데, 신규분양주택거래와 개인간거래와의 감면혜택이 서로 달라(신규분양거래보다 개인간거래시에는 취등록세가 각각 25%, 50% 더 감면) 형평성에 어긋난다는 것이 불복취지입니다.

앞서 말씀드렸다시피, 개정법이 시행되더라도 소급적용이 되지 않기 때문에, 개정법 시행 이전에 납부의무가 성립된 경우에는 감사원심사청구를 통해 환급을 기대하는 방법밖에는 없습니다.

원칙적으로 감사원심사청구는 처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내가 적법하며, 거래세는 지방세에 속하므로 지방세법에 따라 처분이 있음을 안 날은 신고납부일로 보기 때문에, 이번 취등록세 감사원심사청구의 적법한 기한은 납부일로부터 90일 이내에 해당 지자체로 접수되면 됩니다.

감사원심사청구가 접수된 상황에서, 연맹에서 현재 진행중인 행정소송이 위헌제청을 통해 헌법재판소에서 위헌판결을 얻어낼 경우, 행정자치부에서 환급결정을 내릴 가능성이 있습니다. 이때, 환급대상자는 위 기한내 감사원심사청구자들로 한정될 가능성이 높습니다. 물론, 어떤 결정이 어떻게 내려질지는 알 수 없으며, 따라서 90일이 경과한 경우라도 감사원심사청구를 제출하시길 안내해드리고 있습니다.

납부영수증을 분실한 경우의 심사청구 작성방법은?

18평초과 25.7평이하 아파트를 분양받은 경우에는 과세표준은 분양가액이 되고, 취득세(분양가액의 2%), 등록세(분양가액의 2%) 지방교육세 (분양가액의 0.4%)을 적으며 되고, 국민주택(25.7평)초과 아파트는 농어촌특별세(분양가액의 0.2%)을 추가로 적으면 됩니다. 납부금액 및 납부일자는 구청 세무과에 확인해도 됩니다. 납부일자를 정확히 기억하지 못하는 경우에도 90일이내에서 대충 적어서 제출해도 됩니다. 감사원심사청구에 납부영수증을 꼭 붙이지 않아도 됩니다.

공동명의일 경우에는 감사원심사청구서 작성을 어떻게 해야 하나요?

공동명의일 경우에는 먼저 납부고지서나 영수증을 먼저 확인해 주시기 바랍니다. 영수증 상에 '홍길동외 1인' 식으로 기재되어 있을수도 있고, '홍길동, 김영희' 식으로 기재되어 있을수도 있습니다. 위 경우 모두다 일단 홍길동의 명의로 로그인 하시고, 그대로 출력하신 다음 출력된 심사청구서에서 홍길동 뒤에 영수증상에 기재된 대로 ('외 1인' 이나 '김영희' 등) 추가로 손으로 기재하시면 됩니다.
만약, 명의자가 '외 1인'으로 나와 있는 경우는 그대로 홍길동님의 서명만 하셔서 제출하시면 됩니다.
하지만, 만약 명의자 이름이 '홍길동, 김영희' 식으로 두 가지 모두 나와 있다면, 밑에 주민등록번호란에도 김영희씨의 주민번호도 추가로 기재하시면 됩니다. 그리고, 아래 신청인 및 서명란에도 김영희씨 이름을 추가하고, 서명도 홍길동, 김영희 두 명의 서명이 이루어지면 됩니다.

위헌결정가능성과 시기는 위헌시 환급금액은?

-위헌결정 가능성: 이 번 운동은 절대적인 승소가능성을 확신하여 환급을 목적으로 진행하는 것은 아니며, 대한민국 조세행정의 합리적인 운용을 유도하는 미래지향적인 운동임을 알려드립니다.

본 사안의 위헌판결 승소가능성은 불평등적 조세운용의 절대적인 위헌소지에도 불구하고 감면조항에 대한 법률적 책임회피 가능성이 농후하여, 대대적인 환급에 대한 정치적인 부담감을 회피하기 위해 헌법재판소가 정부에 유리한 판결을 내릴 가능성이 있습니다. 우리 연맹은 헌재가 이번 계기가 변칙적인 조세운용체계의 기강을 바로세우는 데 절대적인 기여를 할 수 있음을 최대한 어필하여 위헌판결을 이끌어내는데 최선을 다할 것입니다. 그리고 금번의 거래세인하 법개정으로 구법의 부당성을 자인한 상황은 연맹이 진행중인 위헌소송에 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 판단하고 있습니다.

-헌법재판소 판결예상시기: 학교용지부담금과 마찬가지로 행정소송을 거쳐 헌법재판소 판결이 나오기 까지는 소송 후 1년 6개월정도 예상됩니다.

-위헌시 환급금액은 : 이 번 사안은 학교용지부담과 같이 단순위헌결정이 판결될 가능성은 낮고 위헌 결정시에도 헌법불합치결정이 될 가능성이 높을 것으로 보입니다. 따라서 분양가액의 1.7%(4.4%-2.7%)가 될 가능성은 있고, 최악의 경우에는 헌법불합치 결정을 받고 환급을 전혀 받지 못할 수도 있습니다. 소송에는 여러가지 예상하지 못한 변수가 있을 수 있으므로 소송결과와 환급금액을 예상하는 것은 근본적으로 한계가 있으므로 이점을 이해바랍니다. 분명한 것은 학교용지부담금 상황보다 환급가능성이 현재로서는 객관적으로 낮은 것으로 볼 수 있습니다.

경매로 부동산을 취득한 경우에도 심사청구를 해야 하나?

일반 분양의 경우가 아니라, 경매를 통해 주택을 취득한 경우라도 마찬가지로 감사원심사청구를 제출하시기 바랍니다.
경매의 경우도 엄연히 '개인과 개인간의 유상거래'로 보아야 하지만, 신규 분양의 경우와 마찬가지로 감면혜택을 주지 않는 것은 명백히 부당한 경우입니다.
실제로 이처럼 경매를 통해 부동산을 취득한 경우에 대해 감면을 요구하는 소송이 현재 다수 제기된 상태이며, 신규 분양의 경우보다도 승소 가능성이 더 높을 것으로 기대되기 때문에, 감사원심사청구를 꼭 해두시기 바랍니다. 경매취득의 경우에는 헌법재판소의 위헌판결이 나지 않더라도 법원의 법해석을 통한 환급가능성이 있습니다.

아울러, 일부 변호사가 해당 대상자들에게 소송원고로 참여를 유도, 승소시 환급금의 50%를 사례금으로 요구하는 경우가 있는 것으로 알고 있으나, 연맹을 통해 감사원심사청구서를 자동작성하여 제출할 경우 비용이나 노력면에서 훨씬 경제적이며, 소송 승소시 환급받는 것은 동일합니다. 따라서 개인입장에서는 변호사를 통하지 않고 연맹의 감사원심사청구 자동작성코너를 이용하여 심사청구 하는 것이 유리합니다.

2006년 이전에 납부한 경우나, 개인간 거래의 경우도 감사원심사청구의 대상이 되나요?

저희 납세자연맹에서 현재 진행중인 거래세 인하운동의 취지는 2006년 1월 1일 이후 시행된 지방세법 개정안 가운데, 신규분양주택거래와 개인간거래와의 감면혜택이 서로 다름에 있습니다.

즉, 신규분양거래보다 개인간거래시에는 취등록세가 각각 25%, 50% 더 감면되며, 이는 형평성에 어긋나기 때문에, 현재 1월 1일 이후 신규분양자들에 대해서 소송 / 위헌판결 및 감사원심사청구를 통한 환급운동을 전개하고 있습니다.

따라서, 2006년 1월 1일 이전 납세의무가 성립된 경우나, (납세의무성립기준은 취득은 잔금납부시점, 등기는 등기시점) 개인간 거래의 경우는 이번 거래세 인하운동에 해당되지 않습니다.

단, 개인간 거래의 경우라도 개정법 시행 이후에 납세의무가 성립된 경우에는 개정법률의 인하세율(0.5% 정도 예상)의 혜택을 받으실 수는 있습니다.

이번 임시국회에서 통과된 거래세 인하 개정법은 어떻게 처리되어 언제 공포/시행되나요?

국회 본회의에서 의결된 통과법안은 일단 법제처로 들어가게됩니다. 이후 가장 중요한 국무회의를 거쳐 담당부서(총리/장관)을 통해 대통령의 재가를 받고, 공포됩니다. 이때 대통령의 공포는 정부에 의안이 이송된 날로부터 15일 이내에 이루어져야 합니다. (그렇지 않을 경우 이유를 붙여 국회에 환부하고 재의를 요구하여야 합니다.)

8월 31일 임시국무회의가 소집되었으며, 납세자들을 위해 예정보다 빠른 9월 1일부터 공포/시행됩니다.

거래세 개정법 통과에 따른 절세전략은?

8월 29일 임시국회에서 신규분양주택은 4.4%에서 2.2%(국민주택의 경우), 개인간 거래는 2.7%에서 2.2%로 각각 동일하게 적용 인하하는 개정법이 통과되어, 9월 1일 개정법 공포 이후 취득, 등기를 하여 인하혜택을 볼 경우, 분양가 2억원 아파트는 약 440만원의 인하혜택을 볼 수 있습니다.

하지만, 9월 1일 이전에 납세의무가 성립한 경우에는 인하 혜택을 볼 수 없습니다. 취득세는 잔금일, 등록세는 등기시점이 납세의무 성립일입니다. 따라서 아직 취득세를 납부하시지 않으신 분 가운데, 개정법 시행일인 9월 1일까지 잔금일자가 도래하시는 분들께서는 잔금처리를 늦추는 것이 건설회사에 대한 연체이자율(1개월미만 보통12%)보다 거래세 인하혜택(분양가액의 2.2%)이 커 유리합니다. 예컨대 분양가 3억원 짜리 아파트의 경우 실제 내야 하는 취득ㆍ등록세는 현재 1,320만원에서 앞으로 660만원으로 절반 가량으로 떨어지는 반면 잔금(통상 분양가의 20%) 6,000만원을 한달 간 연체하더라도 연체 이자(이자율 12% 가정)는 60만원선에 불과합니다.

그러나, 현재 잔금을 납부한 경우나 등기를 한 경우에는 개정법의 적용을 받을 수 없기 때문에, 취득세 납부후 90일 이내에 감사원심사청구를 해야 합니다. 이미 취득세, 등록세를 납부한 분은 거래세 인하세법이 소급적용되지 않아 혜택을 볼 수 없고, 향후 연맹이 소송진행이 헌법소송이 위헌결정이 나지 않으면 환급이 안됩니다.

등기는 잔금지급일로부터 2개월안에 하면 되므로, 아직 등기를 하지 않으신 분들께서 등기를 법 시행일이후로 늦추는 것이 유리합니다. 2개월을 넘어서 등기를 하는 경우에도 등기지연과태료 등록세의 5%(2개월미만 해태)이므로 등기를 늦추는 것이 과태료보다 인하혜택이 커 유리합니다.

보다 자세한 내용은 구체적인 다음 상담사례를 참조하시기 바랍니다.

[사례] 2006.7.7일 잔금납부하고 7.31일 법무사에 취득세 입급하였습니다. 오늘 법무사에 확인하니 취득세는 8.1일 납부되었다하고 등록세는 9.5일까지 납부해야 한다고 함: 법 시행전에 잔금을 지급하여 취득세는 거래인하혜택을 보지 못해 감사원심사청구를 해야 하고, 등록세는 법시행일 이후로 늦추는 것이 유리함

[사례] 8월4일이 취득세 납부기한이고 등기는 아직 안함: 취득세 납부후 감사원심사청구을 해야 함, 등기는 9월 법시행일 이후로 늦추는 것이 유리함

[사례] 7월 28일 잔금납부하고 취득, 등록세는 아직 납부하지 않음: 잔금납부일로부터 30일 이내인 8월 28까지 취득세를 납부하고 감사원심사청구를 해야하고, 등록세는 법시행일이후로 늦추는 것이 유리

[사례] 7.28일이 잔금납부예정일이나 아직 납부하지 않음: 잔금납부를 법시행예정일 이후로 늦추면 거래세인하 혜택을 봄

[사례] 5월경에 구주택을 개인간 거래로 구입하였는데 개인간의 거래자들도 0.5%가 세율이 내려간다고 하는데 이의신청하면 환급이 가능한가요: 거래세 인하전에 잔금을 치루다면 인하혜택을 보지 못하고, 이의제기를 해도 환급이 안됩니다.

양도 및 입주시 잔금은 어떻게 처리되고 얼마를 남겨두어야 혜택을 보는가?

가. 잔금의 극히 일부를 남겨두고 양도하는 경우

답 : 행정지치부 예규는 “분양대금중 명목상 잔금에 해당되는 일부의 금액을 납부하였다고 하여 취득이 도래하는 것은 아니라고 판단되나, 다만 분양대금중 잔금의 극히 일부를 남겨놓은 상태에서 제3자에게 당해 아파트에 대한 권리의무를 양도하였을 경우에는 아파트를 사실상 취득한 실질적인 소유자의 지위에서 전매한 것으로 보아 취득세 납세의무가 성립하는 것(세정-3426, 2005.10.25 )”이라고 하고 있음, 이 때 극히 일부가 분양대금의 몇 %에 해당되는지에 대해서는 세법에는 기준이 없는데, 행정실무에서 5%-10% 사이로 이야기 하고 있습니다.

- 아파트 총 분양대금의 99.65％를 지급한 상태에서 매각한 경우 사실상 취득으로 보아 취득세를 부과한 처분은 적법함(지방세심사2005-124, 2005.05.02)
- 아파트 분양대금의 0.61%를 미납한 상태에서 분양권을 양도하는 경우 취득세 납세의무 있음(지방세심사 2006-71, 2006.02.27)

나. 양도하지 않고 입주하는 경우

답 : 거래세를 인하 혜택을 보기 위하여 잔금의 일부를 지연시키는 경우에는 동일한 선례가 없어 확실치 않으나 연맹에서 행자부와 통화한 바로는 양도한 위 “가”와는 달리 잔금의 극히 일부를 남겨 두더라도 취득한 것으로 볼 수 없다는 입장인데, 그 이유로 법률적으로 취득으로 보기 위해서는 최소한 물권에 대하여 사용, 수익권은 있어야 하는데 아파트 공급계약서에는 잔금을 완납하지 않으면 입주증을 받지 못하고, 아파트 열쇠를 받지 못해 아파트를 사용, 수익하지 못하기 때문입니다. 다만 일선 지자체에서는 위 “가”와 같은 논리로 거래세를 많이 부과할 여지가 있으므로(통상 5%-10%), 가급적 보수적으로 세테크를 하는 것이 좋을 것으로 보입니다. 예컨대 관할지자체 취득세 담당자에게 문의하여 처리하거나, 문의시 담당공무원 이름과 상담일시를 기록하고, 가능하면 녹음해 두는 것이 좋습니다.

향후 위 ‘가’와 같은 논리로 세금을 부과 받는 납세자가 있다면 연맹에서 이의신청을 도와드릴 예정입니다.

다. 2008년 9월 입주 예정입니다. 잔금을 작년에 이미 다 선납하였는데 거래세 인하혜택을 볼 수 있는지？

답 : 아파트 준공검사전 또는 임시사용승인전에 잔금을 선납한 경우에는 준공검사일(또는 임시사용승인일)을 잔금완납일로 봅니다. 왜냐하면 아파트가 완공되기(원시취득)전에 아파트 취득이 있을 수 없기 때문입니다. 따라서 이러한 경우에는 거래세 인하혜택이 가능합니다.

7월 28일 등록세는 납부했는데, 아직 등기는 하지 않았습니다. 어떻게 하면 되나요?

등록세의 납세의무 성립시점이 등기시이므로 개정법시행이후로 등기를 미루면 등록세 인하혜택을 볼 수 있을 것으로 보이면, 그 납부한 세금중 인하된 부분은 환급을 청구하시면 될 것으로 보입니다. 환급청구방법은 과오납환급청구와 이의신청 등의 방법이 있는데 관할 지자체에 문의하여 쉬운 방법을 선택하면 됩니다. 과오납환급청구가 쉽운 방법입니다.

무주택 소형평수 신규분양자로 거래세를 50%감면받은 경우, 심사청구해야 하는지?(재수정)

개정법 공포시행일인 9월 1일 이후에 납세의무가 성립되는 경우에는 (취득은 잔금납부일, 입주일, 등기일 가운데 빠른 시점, 등기는 등기시점) 1%씩 추가 감면되기 때문에 지금까지의 무주택자에 대한 50% 감면혜택과 똑같아 집니다. (개정세법은 2% -> 1%로 경감이므로 실제로 50% 감면)
따라서, 9월 1일 이후 18평 이하 무주택자는 현재와 똑같이 50% 감면혜택이 적용되며, 추가 감면혜택은 어렵습니다. (이 부분에 대해 연맹에서 추가 감면이 가능하다는 안내를 해 드렸습니다만, 행자부 문의 결과, 연맹의 입장이 틀렸음을 확인하여 정정합니다. 일부 납세자분들께 다소 혼란을 드린 점 너그러운 양해를 바랍니다.) 따라서, 이미 50% 감면을 받으신 납세자께서는 감사원심사청구를 하실 필요가 없습니다.

실질적으로 무주택자에 대한 50% 감면혜택이 없어진 것이나 다름없기 때문에 이 부분은 저희 연맹에서도 그 부당성을 검토하고 있으며, 이에 대한 구체적인 대응책이 마련되면 공지해 드리도록 하겠습니다.

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<관련 근거>

1. 지방세법 제294조 (중복감면의 배제) 동일한 과세대상에 대하여 지방세를 감면함에 있어 2 이상의 감면규정이 적용되는 경우에는 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용한다. [전문개정 2000·12·29]

2. 행자부 문서 세정-9, 2004. 01. 03 (동일내용의 질의회신)

상가(주거용오피스텔 포함)도 거래세가 인하되나요？

행자부는 현재 주거용 오피스텔에 대해서 주거용으로 보지 않고 업무용 건물로 보아 거래세를 부과하고 있어, 거래세 인하 혜택이 어려워 보입니다. 현재 재산세는 현황과세는 주택으로 과세하고, 국세인 양도소득세도 실질과세 원칙상 주택으로 보아 1가구 1주택으로 판단하고, 일반과세 사업자는 오피스텔 구입에 따른 부가가치세 환급은 해주지 않고 있습니다.

거래세과세시 주택으로 보지 않는 해석은 실질과세 원칙상 문제가 있는 것으로 판단되나, 아직 이부분에 대한 판례가 없어 현재 연맹에서는 향후 보다 구체적인 검토를 거칠 예정입니다. 아래 기사를 참고바랍니다.

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[틈새로 본 부동산] 오피스텔은 세금도 '왕따'

주거용 오피스텔(일명 아파텔)을 분양받은 사람들이 다음 달 초 시행될 거래세 인하 대상에서 제외돼 불만을 터뜨리고 있다.
오피스텔을 주거 목적으로 사용할 경우엔 '주택'으로 간주돼 재산세를 내야 하고 양도소득세 중과 대상에도 포함되지만 유독 취득?등록세만큼은 '오피스텔'로 취급돼 인하 혜택을 전혀 받을 수 없어서다.

이에 대해 행정자치부는 주거용 오피스텔은 건축물 대장(공부)상 '주택'이 아니기 때문이라고 설명하고 있다.

행자부 지방세제팀 관계자는 9일 "오피스텔 분양자가 주거용으로 사용할지,아니면 사무용으로 사용할지를 잔금 납부 시점을 기준으로는 확인할 방법이 없다"면서 "이 경우 건축물 대장에 명시돼 있는 대로 세금을 부과해야 해 거래세 인하 대상에서 제외된다"고 밝혔다.

이에 따라 주택을 분양받은 사람에 대해서는 9월 초부터 현재 분양가의 4.4~4.6%(부가세 포함)인 취득?등록세가 2.2~2.7%로 인하되지만 오피스텔 분양자는 종전대로 4.6%를 취득?등록세로 내야 한다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 "가뜩이나 오피스텔 가격이 분양가 이하로 떨어져 있는 상황에서 세금 부담까지 상대적으로 커 오피스텔 기피 현상이 상당 기간 계속될 것으로 예상된다"면서 "앞으로 부동산자산 비중을 조정하는 경우 주거용 오피스텔을 처분 대상 1순위로 삼아야 할 것"이라고 지적했다.

[한국경제 2006-08-09 조재길 기자]

재건축(재개발)조합 아파트의 경우는?

문1 : 2006년 7월 31일 준공검사가 끝나 8월 31일경 입주하려고 하는 재건축 조합원입니다. 거래세 인하혜택을 볼 수 있는지, 그리고 7월 7일 잔금납부하였는데 취득시기는 언제인지?

답 : 재건축(개발)조합원 주택을 취득하는 경우에는 유상취득이 아닌 원시취득입니다. 즉 자기가 자기집을 짓은 것으로 본다는 것입니다. 거래세 인하는 유상승계취득만 해당되기 때문에 거레세 인하혜택을 볼 수 없습니다. 그리고 재건축아파트의 취득시기는 잔금지금일이 아닌 준공일입니다. 다만 조합원이 아닌 일반분양분은 유상승계취득으로 거래세 인하혜택을 볼 수 있습니다.

문2 : 재건축(재개발)아파트 분양권을 사서 올 4월에 입주하여 7월에 등기가 났습니다. 분양권 구입시 토지분에 대하여 거래세를 내고, 이번에 건물등기에 관해 거래세를 납부하였는데 이의신청이 가능한지？

답 : 이의신청 대상이 아닙니다. 재건축조합원의 건물등기는 원시취득이어서 거래세 인하혜택도 없고, 감사원심사청구 대상도 아닙니다. 다만 조합원이 아닌 일반분양분은 유상승계취득으로 심사청구 대상입니다.

분양권 취득시 내는 세금은 다음과 같습니다.
토지분 취득세 : 2.2 % (농특세 포함, 분양권취득시 납부)
토지분 등록세 : 2.4 % (교육세 포함)
건물분 취득세 : 2.0 % (건물준공일로부터 30일이내에 납부)
건물분 등록세 : 0.8 % (원시취득)